Firenze,
28 luglio 2009
- Al presidente del Consiglio regionale
Prot. n. 10242/2.12 - Al presidente della Commissione 6°
e
p. c. - Al presidente della Giunta regionale
- Assessore proponente
- Dirigente responsabile
- Al
segretario generale del Consiglio regionale
- Al Responsabile dell’Area di coordinamento per
l’assistenza professionale
Seduta del 24 luglio 2009
Proposta
di Delibera n. 678
“Piano
straordinario per l’edilizia sociale – Misure straordinarie urgenti e
sperimentali, integrative delle azioni previste dal Programma di edilizia
residenziale pubblica 2003-2005 approvato con deliberazione del Consiglio
regionale n. 51/2004”
favorevole favorevole favorevole contrario
contrario
con
raccomandazioni con condizioni con raccomandazioni
PARERE OBBLIGATORIO
X
’
________________________________________________________________________________________________
OSSERVAZIONI
FACOLTATIVE
|
All’unanimità X A
maggioranza
A
maggioranza con motivazioni contrarie di
una componente istituzionale (art. 12 co. 4 Reg. CdAL) |
|
NOTE:
Allegato parere |
D’ordine del
Presidente
Liliana Fiorini
Proposta di Delibera n. 678
“Piano straordinario per l’edilizia sociale – Misure straordinarie
urgenti e sperimentali, integrative delle azioni previste dal Programma di
edilizia residenziale pubblica 2003-2005 approvato con deliberazione del
Consiglio regionale n. 51/2004”
PARERE
OBBLIGATORIO
IL CONSIGLIO DELLE
SEDUTA DEL 24 LUGLIO 2009
Visti
in primo luogo
- l’art.
66 dello Statuto regionale;
-
-
il Regolamento interno del Consiglio regionale;
-
il Regolamento interno del Consiglio delle
Esaminata
-
Atteso
- che la proposta di legge n. 332 (Disciplina regionale dell’edilizia abitativa
sociale) contenente la nuova disciplina organica e sistematica
dell'edilizia residenziale sociale al fine di raccogliere in un unico contesto
normativo l'insieme delle materie che investono il tema della casa, non ha
ancora concluso il proprio iter;
Considerato
- che la situazione economica che investe l’intero
paese ha ripercussioni anche nel settore edilizio e si rende necessaria ed
urgente l’attivazione di investimenti pubblici e privati che garantiscano
almeno un’offerta pubblica di abitazioni in locazione a canone sociale e a
canone sostenibile;
- che soltanto un piano straordinario integrativo
delle azioni previste dal Programma di edilizia residenziale pubblica 2003-2005
avrebbe consentito di realizzare le misure straordinarie ed urgenti necessarie
per sostenere l’edilizia sociale;
- che lo stanziamento che andrà ad integrare gli
stanziamenti già previsti dal Programma di edilizia residenziale pubblica
2003-2005 è costituito da un importo complessivo di Euro 143.000.000,00 per
l’attivazione delle seguenti misure straordinarie:
A)
Ripristino funzionale e riqualificazione del patrimonio di Edilizia
Residenziale sociale Pubblica;
B)
Sviluppo e qualificazione dell’Edilizia sociale Pubblica in locazione a canone
sociale;
C)
Concorso alla realizzazione di alloggi di Edilizia Residenziale Sociale
destinati alla locazione a canone sostenibile per almeno 25 anni;
D) Concorso alla
realizzazione di interventi di acquisto e recupero di alloggi destinati alla
prima casa tesi a favorire l’insediamento e il mantenimento della residenza nei
comuni in situazione di maggiore disagio;
E) Progettazione e
attuazione di interventi regionali pilota nel campo della bioarchitettura e
bio-edilizia e di strutture alloggiative plurifamiliari di natura temporanea;
- che nella presente proposta di delibera sono
disciplinate le finalità e i contenuti specifici delle misure straordinarie,
nonché i requisiti, i criteri e le condizioni di ordine generale per
l’attuazione degli interventi;
- che gli oneri derivanti dall’attuazione del
presente provvedimento trovano già copertura nel Bilancio di previsione
dell’esercizio 2009;
- che nella seduta del Consiglio delle
DELIBERA
Di
esprimere parere favorevole sulla
Proposta di Delibera n.
-
considerare le osservazioni contenute nei documenti allegati (all.1, 2 e 3),
presentate e fatte proprie dal Consiglio delle autonomie locali nella seduta
del 24 luglio 2009.
All.1
Associazione dei Comuni Toscani
Proposta
di delibera di Consiglio regionale su
Misure
straordinarie ERP
Riguardo al testo della proposta di delibera del Consiglio regionale
§
le
risorse destinate (presumiamo in aggiunta alle altre) a favore dei Comuni a
maggior disagio (misura C) sembrano essere poche in rapporto a quelle destinate
alla misura D, seppur si considera condivisibile l’attenzione rivolta agli
aspetti ambientali per i quali ci sono, però, anche altri fondi previsti da
altre norme regionali.
§
Nella
misura B sussistono molti vincoli (seppur comprensibili nel rispetto del
principio della tutela) per gli acquisti, specie nei Comuni ed aree di grandi
dimensioni. A tal proposito, a mero titolo esemplificativo, non si capisce
perché non si può acquistare nel centro, che va spopolandosi e che quindi può
avere prezzi più contenuti, ma solo nelle aree sub-urbane o periferiche
("ghetti").
§
Sembra
di riscontrare una contraddizione in termini la dove si dice che “... omissis ... Il contratto di locazione
non può avere una durata superiore a due anni ed è rinnovabile una sola volta.
... omissis ... “. Il rischio è che trattandosi di misure per l'emergenza
abitativa, la durata ipotizzata del contratto non sia sufficiente perché le
famiglie possano trovare una nuova sistemazione.
§
Altre
perplessità riguardano alcune farraginosità tipiche di questi atti che
salvaguardano molto certi aspetti tecnico-legali-amministrativi e rischiano di
essere poco attenti alle finalità per le quali vengono emanati (urgenza ed
emergenza).
Firenze, 22 luglio 2009
All. 2
Proposta di Deliberazione al Consiglio Regionale n. 21 del 06.07.2009
Osservazioni e proposte
Vista la
documentazione relativa alla delibera GRT 21/06.07.2009, qui di seguito si
dettagliano una serie di osservazioni nel merito.
Si precisa che il testo della proposta di delibera ex GRT 21/06.07.2009 è stato esaminato con riferimento alla bozza di deliberazione avente per titolo “Misure straordinarie per il contenimento dell’emergenza abitativa” che è stata oggetto di illustrazione e di confronto nel corso della consultazione promossa dall’Assessore regionale Eugenio Baronti con i coordinatori LODE e rappresentanti dei soggetti gestori e.r.p. toscani in data 7 maggio 2009.
Disponibilità
finanziarie e ripartizione delle risorse sulle misure denominate A) – B) – C) –
D) – E)
Rispetto alla
bozza del provvedimento è stato operato uno spostamento di risorse dalla
finalità “B Sviluppo e qualificazione dell’Edilizia Residenziale
sociale Pubblica” alla finalità “C” Concorso
alla realizzazione di alloggi di Edilizia Residenziale Sociale destinati alla
locazione a canone sostenibile per almeno 25 anni” per l’importo di €.
5.000.000,00
La ripartizione
dei finanziamenti sulle varie misure era la seguente:
Misura A: €
25.000.000 (soggetti attuatori Società di gestione ERP ex L.R. 77/98)
Misura B: €
55.000.000 (soggetti attuatori Società di gestione ERP ex L.R. 77/98 e Comuni)
Misura C: €
45.000.000 (soggetti attuatori Cooperative, Imprese, Soggetti privati dotati di
personalità giuridica senza scopi di lucro proprietari degli immobili oggetto
di intervento)
La ripartizione
delle risorse nella Delibera GRT 21/06.07.2009 è invece così assestata:
Misura A: €
25.000.000 (soggetti attuatori Società di gestione ERP ex L.R. 77/98)
Misura B: €
50.000.000 (soggetti attuatori Società di gestione ERP ex L.R. 77/98 e Comuni)
Misura C: €
50.000.000 (soggetti attuatori Cooperative edilizie di abitazione, Cooperative
di produzione e lavoro, Soggetti privati dotati di personalità giuridica senza
scopi di lucro proprietari degli immobili oggetto di intervento)
Tale travaso di
risorse dalla finalità “B” alla finalità “C” risulta ingiustificato. Si tenga
conto che
Finalità e contenuti specifici della misura
straordinaria “B – Sviluppo e qualificazione dell’Edilizia Residenziale sociale
Pubblica in locazione a canone sociale”
La misura “B” è
stata riformulata, operando una sottrazione di finalità e di contenuti che
risulta incomprensibile e ingiustificata.
Il precedente
testo recitava così: "Sviluppo e qualificazione dell'Edilizia
Residenziale Sociale pubblica in locazione a canone sociale (min. 70%) e a
canone sostenibile". La grande novità era cioè
costituita dalla esplicitazione della possibilità di finanziare, oltre all'ERP
classica, anche una quota significativa di alloggi a canone sostenibile (fino
al max del 30% del complessivo degli interventi). Si coglieva cioè uno dei temi
più attuali, cioè la necessità/utilità di mixare l'ERP classica con gli alloggi
a canone sociale, affidando la regia e la concreta realizzazione di questa
operazione ai Comuni e alle Società di gestione ex L.R. 77/98.
La formulazione
della Misura B contenuta nella Delibera GRT 21/06.07.2009 non contiene
più tale possibilità/opportunità.
Nella nuova
formulazione della finalità “B” si toglie la possibilità alle Società di
gestione ERP ex L.R. 77/98 (e ai Comuni stessi) di essere direttamente
percettori di finanziamenti per la realizzazione di alloggi a canone
sostenibile. L'ERP ritorna così nel recinto del canone sociale (l'edilizia
sovvenzionata classica) e l'affitto a canone sociale ridiventa terreno di
attività delle sole cooperative e delle imprese.
Si rischia così
di interrompere un percorso di rafforzamento dell’intervento pubblico nel
settore degli alloggi a canone sostenibile che ha preso il via con la riforma
del settore e.r.p. ex L.R. 77/1987 e con
la costituzione dei soggetti gestori e.r.p., a partire dalla società di
gestione dei 33 Comuni dell’area
fiorentina, CASA SpA.
In questi anni successivi alla riforma ERP della L.R. 77/98, e sopratutto con la costituzione di soggetti "forti" e funzionanti come CASA SpA Firenze, i Comuni hanno potuto giovarsi di soggetti operativi efficienti ed efficaci, che sulla base di esperienze concrete, ora in via di completamento, hanno permesso di avere anche un efficace strumento di confronto con l’operatività, nel settore, di altri soggetti quali le cooperative di abitazione e le imprese.
Si tenga
inoltre conto che la possibilità di mixare l’edilizia sociale con quella a
canone sostenibile costituisce una potente leva per la riqualificazione
effettiva di ambiti urbani degradati o comunque con problematicità sociali.
Tra gli
obiettivi della misura “B” la stessa Delibera GRT 21/06.07.2009 include quello
di “concorrere a ridurre la marginalizzazione sociale e urbana dell’ERP
favorendo l’attivazione di processi di riqualificazione della funzione
residenziale e di coesione/inclusione sociale tramite un più articolato mix di
offerte abitative”, è pertanto necessario che la delibera reintroduca tra
le finalità e gli obiettivi della finalità “B” la realizzazione (e il
finanziamento) di una percentuale significativa (al max il 30%) di alloggi in
affitto permanente a canone sostenibile.
Si potrà
obiettare che l’allegato 2 alla delibera GRT 21/2009 al punto 2. situazioni
eccezionali ed urgenti prevede che in relazione a certificate situazioni
eccezionali ed urgenti, previo accordo in ambito LODE, agli alloggi recuperati,
costruiti o acquistati con i finanziamenti di cui alle misure straordinarie e
urgenti A” e “B”, fino a max il 30% possono essere assegnati in locazione a
soggetti non collocati nelle vigenti graduatorie ex L.R. 96/96 a condizione che
il reddito ISEE dei relativi nuclei familiari sia superiore a Euro 35.000.
E’ del tutto
evidente che l’affitto a canone calmierato così normato viene relegato a
rimedio temporaneo di una situazione eccezionale e urgente, mentre
l’esplicitazione che nella misura “B” è compreso anche il finanziamento degli
alloggi a canone sostenibile equivarrebbe alla affermazione piena (e dalla
porta principale) di una attività che già oggi costituisce ambito operativo
delle società di gestione ERP ex L.R. 77/98 e dei Comuni che di tali società
sono i proprietari.
Finalità e contenuti specifici della misura “C” – Concorso alla realizzazione di alloggi di Edilizia Residenziale Sociale destinati alla locazione a canone sostenibile per almeno 25 anni
Sviluppando ed
estendendo le considerazioni sulla possibilità di realizzare alloggi a canone
sostenibile nell’ambito della finalità “B”, non si può non rilevare che tra i
soggetti attuatori destinatari del contributo regionale della finalità “C” non
sono comprese le società di gestione erp ex L.R. 77/98. Se i soggetti
destinatari dei contributi devono venire selezionati dai Comuni con procedure
di evidenza pubblica, pare difficilmente giustificabile l’esclusione preventiva
dei soggetti come le società di gestione ERP Toscane. E' davvero un mercato
strano quello che non consente ad uno dei possibili concorrenti di partecipare
e di misurarsi!
Costo riconoscibile degli interventi ammessi a finanziamento
La bozza del provvedimento, ai "Criteri
guida per l'attuazione delle misure straordinarie" conteneva un paragrafo
3 "caratteristiche irrinunciabili degli alloggi e costi
riconoscibili" che in materia di costi così dettava: "I costi
riconoscibili, che costituiscono la base oggettiva di riferimento per la
determinazione del contributo regionale e dei canoni applicabili, sono dati dai
vigenti limiti massimi di costo incrementati in relazione ai requisiti minimi e
supplementari assicurati in materia di prestazioni energetiche degli
edifici".
La questione
dei costi riconoscibili per gli interventi oggetto del provvedimento rimanda
immediatamente al nodo dei cosiddetti massimali di costo erp, che come
universalmente noto sono fuori mercato e costituiscono la principale fonte di
molti dei problemi che affliggono il settore erp per quanto riguarda l'attività
di costruzione/recupero di nuovo patrimonio.
Il riferimento,
come faceva la bozza del provvedimento, ai vigenti limiti massimi di costo,
costituiva un elemento di certo depotenziamento dell’efficacia del
provvedimento. In altre parole è necessario che il provvedimento innovativo e
finalizzato a dotare i comuni di strumenti efficaci e di risorse adeguate per
combattere l’emergenza abitativa sia completato da innovazioni significative
del vetusto ed inefficace strumento dei massimali di costo erp.
L'occasione del
provvedimento "Misure straordinarie urgenti per il contenimento
dell'emergenza abitativa" che metterà in circolo finanziamenti per 140
milioni di euro DEVE venire colta per introdurre almeno alcune significative
novità/aggiornamenti nel decrepito sistema dei massimali di costo. Se non è
possibile aggiornare i massimali in termini di valore assoluto (machi ha
stabilito che i vigenti massimali di costo e.r.p. si possono solo adeguare
all’incremento ISTAT dei prezzi e che una loro sostanziale rivisitazione può
avvenire solo nell’ambito della riforma generale dell’ERS?) che almeno si
consenta di disarticolare la rigida struttura interna del massimale,
consentendo agli operatori di impegnare il COSTO GLOBALE (costo di
realizzazione tecnica + urbanizzazioni + area + spese tecniche + IVA) con
modalità libere, potendo cioè risparmiare su alcune voci a favore
dell'incremento di altre, così da rimontare in parte il gap oggi esistente tra
massimale di costo per la costruzione ed effettivi costi di mercato.
Il testo della
provvedimento così come risulta approvato dalla G.R.T. con delibera n.
21/06.07.2009 non riporta nessuna dizione che possa venire letta ed agita come
una nuova interpretazione dei massimali di costo erp. In particolare,
l'allegato 2 "Requisiti, criteri e condizioni di ordine generale per
l'attuazione degli interventi" al punto 3.2 così recita: "L'attuazione
degli interventi di recupero, di demolizione, di acquisto/recupero e di nuova
costruzione interamente o parzialmente finanziati con il presente atto è
disciplinata dalle norme tecnico procedurali applicabili "ex edilizia
agevolata". In particolare, il costo riconoscibile degli interventi
ammessi a finanziamento è determinato con riferimento ai limiti massimi di
costo definiti con deliberazione G.R. n. 328 del 18.03.1996 in applicazione del
D.M. 05.08.1994, aggiornati alla data di pubblicazione sul BURT del
provvedimento di assegnazione". Se la strada scelta è,
purtroppo, quella di un rimando automatico al sistema dei massimali di costo
vigenti, senza quegli aggiornamenti e/o interpretazioni che potrebbero liberare
dagli assurdi schemi rigidi e incasellamenti burocratici la bucherellata
navicella dei massimali di costo, il provvedimento nasce con programmate
carenze operative che non potranno che riverberarsi sull’efficacia dell’azione
perseguita.
Prezzo massimo riconoscibile per gli alloggi da acquisire di cui alla misura “B”
Desta
perplessità anche la misura del prezzo massimo riconoscibile per gli alloggi da
acquistare di cui alla misura “B”. Per le aree urbane, l’80 per cento del
valore medio/mq. rilevato dall’OMI-Osservatorio Mercato Immobiliare
dell’Agenzia del Territorio, fino ad un importo massimo di Euro 210.000,00
rischia di risultare inadeguato, fuori mercato, facendo restare sulla carta la possibile
acquisizione di un numero significativo di alloggi già pronti.
All.3
Il piano straordinario ha il merito di "liberare" 143 milioni di euro di risorse regionali dell'ERP per far fronte all'emergenza abitativa.
Ha il limite però, di fronte alla forte emergenza abitativa, di utilizzare il c.d. metodo a sportello per il finanziamento anzichè concertare con i Comuni ad alta tensione abitativa interventi volti ad incrementare l'offerta abitativa con proposte di immedita cantierabilità, o di alloggi disponibili, anche con le leve degli strumenti urbanistici ed edilizi dei Comuni (vedi ad esempiuo il piano casa della Regione Lombardia). Interventi che sappiano cioè unire semplificazione delle procedure, capacità di aprire cantieri e di contrattazione con il mercato privato. Il tutto con il ruolo da protagonista dei Comuni anche attraverso i suoi soggetti gestori.
Nel merito si può osservare che:
1) la localizzazione degli interventi per le misure B e C pur facendo rientrare comuni a "tensione abitativa" esclusi dall'accezione più restrittiva della legge finisce per aprire a tutti i Comuni senza distinzione alcuna sulla pressione tra domanda di alloggi a canoni sociali e offerta degli stessi.
2) la
limitazione alle maggioranza delle quote millesimali per l'acquisto di
fabbricati (lettera b della tipologia di intervento per
3) dalla
misura C sono stati esclusi i Comuni, mediante i propri soggetti gestori,
come nel caso invece dei precedenti programmi di alloggi in affitto. Andrebbe
lasciata la possibilità dei Comuni di partecipare, attraverso le proprie
Società di gestione anche su aree pubbliche così come per il canone sociale (ma
in questo caso con l'offerta del canone sostenibile), e di sollecitare
anche le Cooperative e le Imprese a presentare proposte attraverso Avviso
Pubblico. Così come formulata
Scarsamente
valutabile è
Infine, ma non secondario, è la scelta dell'entità complessiva dei finanziamenti assegnati. Perchè limitarli a 143 milioni di euro quando altri (almeno 250 milioni) sono bloccati da una legge di riforma sull'EAS (Edilizia Abitativa Sociale) con un iter abbastanza "burrascoso"??.
Giorgio
FEDERICI
Direttore APES SCPA
Telefono: +39 050 505734
Fax: +39 050 45040
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