Firenze,  13 settembre 2012

 

 

-   Al Presidente del Consiglio regionale

Prot. n.   14960/2.6                                                                                              -   Al Presidente della Commissione 7°

                                                                                                                                                                                           

e p. c.      -   Al Presidente della Giunta regionale

-   All’Assessore proponente

-   Al Dirigente responsabile

                                                                                                                              -   Al Segretario generale del Consiglio regionale

                                                                                                                              -   Al Direttore dell’Area di Assistenza legislativa, giuridica                                                                                                                                    

                                                                                                                                   e  istituzionale

 

                                                                                                                                   

 

 

Seduta del 12 settembre 2012

 

Proposta di legge n. 171 “Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP)”.

 

 

                                                                favorevole           favorevole                            favorevole            contrario           contrario

                                                                                              con raccomandazioni          con condizioni                       con raccomandazioni

                                                               

                                                                                             

PARERE OBBLIGATORIO                                               X                                                                        ’                 

________________________________________________________________________________________________

 

OSSERVAZIONI FACOLTATIVE        

 

 

All’unanimità                                                                    X

 

A maggioranza                                                                  

A maggioranza con motivazioni contrarie

di una componente istituzionale (art. 12 co. 4 Reg. CdAL)      

 

 

 

NOTE: Allegato parere

 

 

                                                                                                                            

D’ordine del Presidente

                                                                                                                                                                Cinzia Guerrini

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Proposta di legge n. 171 “Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP)”.

 

 

Proponente: Giunta regionale – assessore Allocca

 

PARERE OBBLIGATORIO

 

 

IL CONSIGLIO DELLE AUTONOMIE LOCALI

Seduta del 12 settembre 2012

 

 

Visti

-        l’art. 66 dello statuto regionale;

-        la l.r. 36/2000 recante “Nuova disciplina del Consiglio delle autonomie locali”;

-        il regolamento interno del Consiglio regionale;

-        il regolamento interno del Consiglio delle autonomie locali;

 

Considerato che

a livello statale, la materia dell’edilizia residenziale pubblica è disciplinata da alcune leggi, tra le quali, per quanto concerne specificamente la disciplina dell’alienazione degli alloggi, la legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica);

 

a livello regionale, la materia è regolata dalla legge regionale 3 novembre 1998, n.77 (Riordino delle competenze in materia di edilizia residenziale pubblica), dalla legge regionale 20 dicembre 1996, n. 96 (Disciplina per l’assegnazione, gestione e determinazione del canone di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica) e dalla legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 (Disposizioni sull’alienazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale);

 

le leggi citate concernono rispettivamente gli aspetti istituzionali della materia e la disciplina dell’assegnazione e della conduzione degli alloggi, mentre la l.r. 46/2009 reca soltanto una disposizione di sospensione dell’efficacia dei piani di cessione degli alloggi (fatte salve le procedure di cessione per le quali sia intervenuto un accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio 2008);

 

Rilevato che

con  riferimento ai requisiti ed alle condizioni di alienabilità del patrimonio ERP, si rende oggi necessario intervenire, da parte della Regione Toscana, con un atto legislativo specifico;

 

la presente proposta di legge intende normare l’alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, definendo una più selettiva disciplina basata sui seguenti principi:

  1. alienazione del patrimonio immobiliare di ERP consentita esclusivamente per esigenze di sviluppo del servizio pubblico e di razionalizzazione ed economicità della gestione dei relativi immobili;

 

  1. determinazione del prezzo di vendita più vicino ai valori di mercato delle abitazioni civili ancorché agevolato in relazione alle condizioni oggettive degli acquirenti;

 

  1. prevenzione di possibili speculazioni da parte dei nuovi proprietari attraverso vincoli alla cessione e locazione degli alloggi ceduti e previsione di un bonus di uscita dal patrimonio di ERP a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio medesimo;

 

Preso atto che

nella proposta di legge in esame si prevede in particolare:

che le condizioni di alienabilità siano individuate dai Comuni in forma associata nell’ambito del LODE (livello ottimale di esercizio) e i proventi derivanti dalle alienazioni siano destinati esclusivamente all’incremento dell’offerta abitativa e alla riqualificazione del patrimonio di ERP;

 

che il procedimento di cessione degli alloggi di ERP avvenga sulla base di proposte di vendita da parte dei Comuni associati nel LODE, che confluiscono in un piano regionale di validità quinquennale approvato con deliberazione del Consiglio su proposta della Giunta;

 

che gli assegnatari, per avere titolo all’acquisto dell’alloggio, devono condurlo in locazione da oltre un quinquennio alla data di presentazione della domanda di acquisto;

 

che i nuclei familiari in cui siano presenti soggetti disabili, e quelli composti esclusivamente da soggetti ultrasessantacinquenni, rimangano assegnatari dell’alloggio se non intendono acquistarlo;

 

che gli  assegnatari che non si trovino invece in tali condizioni e siano titolari di reddito familiare complessivo non superiore al limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, qualora non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, rimangono anch’essi assegnatari dei medesimi, fatti salvi i casi di sottoutilizzo degli alloggi stessi, nei quali casi possono essere attivate procedure di mobilità obbligatoria da parte dei Comuni;

 

che gli assegnatari titolari di reddito familiare complessivo superiore, per due anni consecutivi, al limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, e che non si trovino nelle condizioni sopra previste, qualora non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, possono essere soggetti alla procedura di decadenza ed al conseguente rilascio degli alloggi occupati;

 

che gli alloggi rimasti liberi alla conclusione delle procedure di mobilità o di rilascio e gli alloggi non assegnati (collocati in un condominio misto a proprietà pubblica minoritaria) possono essere venduti prioritariamente ai soggetti interessati dalle procedure di mobilità per sottoutilizzo degli alloggi e dalle dichiarazioni di decadenza dall’assegnazione per superamento del limite reddituale, nonché ad altri assegnatari in possesso dei requisiti per l’acquisto;

 

che, in questo caso, la vendita avviene mediante asta pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale determinato ai sensi del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 da un’apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, sulla base delle valutazioni dell’OMI (Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio);

 

Preso atto inoltre che

nella proposta di legge in esame:

sono definiti anche i criteri, i termini e le condizioni per la successiva alienazione e locazione dell’alloggio nei primi dieci anni decorrenti dalla data di stipula del contratto di acquisto;

 

si considera possibile l’alienazione anche dopo la decorrenza di cinque anni dalla stipula del contratto, ma solo in una serie di fattispecie tassativamente determinate con riferimento alla disciplina regionale in materia di edilizia agevolata;

 

si introduce, decorso il termine di inalienabilità, la possibilità di cedere l’alloggio a terzi, solo previo versamento al soggetto gestore di un importo, a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio di ERP, pari al 10 per cento del prezzo di acquisto corrisposto;

 

si determina il prezzo di cessione degli alloggi e delle relative pertinenze mediante apposita perizia redatta dal soggetto gestore, ponendo a base della medesima il valore normale determinato ai sensi del citato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 e che l’importo così determinato viene abbattuto del 25 per cento al fine di individuare il valore dell’immobile occupato, e tale decurtazione può essere incrementata di un ulteriore 10 per cento in relazione allo stato di conservazione ed al livello di funzionalità dell’alloggio occupato;

 

la determinazione del prezzo può essere, in alternativa a quanto appena illustrato, stabilita direttamente dall’Agenzia del Territorio su richiesta dell’acquirente;

 

entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo ad ogni anno di riferimento, si obbligano i soggetti gestori a rendicontare le entrate derivanti dalle cessioni sottoponendo alla Regione le proposte di destinazione e reimpiego delle risorse;

 

l’approvazione del piano operativo di reinvestimento è affidato alla Regione che, per ciascun intervento, individua la localizzazione, la tipologia del medesimo, gli alloggi realizzati o recuperati nonché la relativa entità finanziaria;

 

viene stabilito il termine del 31 dicembre 2014 per la conclusione delle procedure di cessione degli alloggi, ricompresi nel piano approvato con deliberazione del Consiglio regionale n. 91/1994, e successive modificazioni, per i quali sia intervenuto accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio 2008;

 

si prevede, per gli alloggi per i quali non sia invece intervenuto accordo sulla compravendita alla suddetta data, che i Comuni presentino le proposte stesse entro il termine del 30 giugno 2013. Tali proposte confluiranno poi in un piano straordinario di cessione che la Giunta presenterà all’approvazione del Consiglio entro il termine del 31 dicembre 2013;

 

 

DELIBERA

 

di esprimere parere favorevole in merito alla proposta di legge n. 171 “Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP)”, con le seguenti raccomandazioni:

1)      nel regime transitorio occorre limitare, per quanto possibile, le incertezze in ordine alla individuazione delle fattispecie che potranno beneficiare del regime transitorio stesso, in modo da consentire la vendita alle condizioni della previgente disciplina;

2)      la disciplina transitoria, perché risulti ragionevole e di fatto applicabile, occorre che tenga conto anche di ciò che nella prassi è avvenuto. E in particolare:

a)             l’elevato numero delle domande di riscatto proposte ha determinato un sensibile allungamento delle tempistiche delle procedure di alienazione;

b)             si è verificata in molti casi la circostanza che l’ente gestore abbia accertato la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi per l’alienazione dell’alloggio ed abbia quindi comunicato il prezzo di cessione dell’immobile. Tale prezzo tuttavia non sempre era quello definitivo giacché per determinare quest’ultimo dovevano, in ipotesi, completarsi alcuni accertamenti. Sebbene la l. 560/93 non prevedesse la comunicazione ed il pagamento del prezzo provvisorio, taluni enti gestori nella sostanza hanno continuato ad applicare una disposizione presente nella precedente normativa che prevedeva che “in pendenza della valutazione definitiva dell’ufficio tecnico erariale per i singoli alloggi, gli istituti autonomi per le case popolari sono autorizzati a stipulare un contratto preliminare di vendita , sulla base del prezzo provvisorio stabilito mediante valutazione per campione”;

c)             occorre dunque prevedere che venga fatto salvo il diritto, maturato dall’assegnatario alla data del 27 maggio 2008, all’acquisto di alloggi pubblici alle condizioni di cui alle vigenti leggi in materia alla medesima data, ritenendo maturato tale diritto allorché le parti abbiano raggiunto l’accordo sostanziale sulla compravendita dell’immobile, anche laddove all’assegnatario fosse stato comunicato il solo prezzo provvisorio di vendita;

3)      per quanto riguarda il prezzo di alienazione degli alloggi assegnati si ritiene più opportuno che questo venga determinato non sulla base della stima dell’OMI, bensì mediante apposita perizia dell’Agenzia del Territorio, per ogni singolo alloggio, con tutte le spese relative alla perizia poste, ai sensi del comma 4, art. 6 della proposta di legge in esame, a carico della parte acquirente.